אהוד המאירי ושות' - תביעה עקב פיצול דירות
דף הבית >> מאמרים מקצועיים >> תביעה עקב פיצול דירות
 
טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות 
בשנים האחרונות הוגברה מאוד האכיפה והרשות המקומית אף הגישה תביעות בהליכים פליליים כנגד בעלי הנכסים. יוער, כי פעמים רבות לא מדובר ב"עבריינים קלאסיים", אלא, באזרחים מן השורה שחלקם פיצלו את הדירות מבלי להיות מודעים לחומרת העבירה וחלקם בכלל לא ביצעו את הפיצול בעצמם, אלא, רכשו את הנכס כמות שהוא כאשר הבעלים הקודמים (המוכרים) הם אלה שביצעו את הפיצול.
יחד עם זאת, הרשות המקומית רואה גם בבעלים החדשים עבריינים משום שהם ממשיכים להשתמש בנכס ולא פועלים להפסקת העבירה.  
 
חשוב לדעת כי העונש על ביצוע עבירת בניה שכזו הוא חמור מאוד מבחינה כספית:
 
1.  בהתאם להוראות סע' 63 א' לחוק העונשין: קנס לפי שווי הנזק או טובות ההנאה –
 
"63.  (א)  בשל עבירה שנתכוון בה הנאשם... להשיג טובת הנאה לעצמו או לאחר, רשאי בית המשפט להטיל על הנאשם קנס פי ארבעה משוויים של... טובת ההנאה שהושגה על ידי העבירה, או את הקנס שנקבע בחיקוק, הכל לפי הגדול שבהם."
 
2.  בהתאם להוראות סע' 218 לחוק התכנון והבניה: חיוב בתשלום אגרה –
 
"218. בית המשפט יצווה על הנשפט, בנוסף לכל עונש שיטיל על עבירה לפי פרק זה ולחיוב בהוצאות המשפט לשלם... אם היתה העבירה בקשר לעבודה או לשימוש הטעונים היתר לפי חוק זה – אותן אגרות או תשלומי חובה אחרים שהיו מגיעים ממנו מכוח חוק זה אותה שעה אילו ניתן ההיתר; בית המשפט רשאי גם לחייב את הנשפט בתשלום נוסף, שלא יעלה על סכום האגרה או תשלום החובה הקשורים בעבירה".
 
לאור זאת, מי שנתפס בעבירת בניה ושימוש אסור, עלול להדרש לתשלום קנס גבוה פי כמה מהתועלת שנוצרה לו עקב ביצוע העבירה ובנוסף צפוי להיות מחוייב באגרות, היטלי פיתוח והיטל השבחה.
 
הוראות חוק קשות אלו, מביאות לא אחת את בעלי הנכס למצב ביש.
 
יחד עם זאת, גם אם בעל הנכס מואשם בעבירה של "פיצול דירות", קיימים מקרים שניתן יהיה להציג "תיזה" לפיה למרות ביצוע העבירה, לא נוצרה לו כל תועלת כלכלית ולפיכך, ממילא לא ניתן יהיה לדרוש תשלום "פי ארבעה" משווי טובת ההנאה.
 
במאמר זה נתאר בקצרה מקרה בו טיפלנו בהצלחה שממחיש מצב הנפוץ במקרים רבים:
 
בני זוג רכשו 2 דירות צמודות כל אחת בשטח כ- 40 מ"ר, בקומת קרקע בבנין בשכונת פלורנטין בת"א.
מדובר היה למעשה בשטח שעפ"י היתר הבניה התקף הינו אולם תעשיה בגודל כ- 80 מ"ר, אשר הבעלים הקודמים פיצלו אותו לשני חלקים והסבו אותם למגורים.
הרוכשים החדשים קנו כבר את הנכס במצבו כשתי דירות, והשתמשו בו במשך תקופה מסויימת.
אבל, לאחר זמן מה הגישה עירית ת"א כתב אישום פלילי כנגדם הואיל ולמרות שלא ביצעו בעצמם את עבירת הבניה, עדין המשיכו להנות ממנה.
העיריה ביקשה לקבל לידיה, בין היתר, תשלום בסך פי ארבעה משווי טובת ההנאה.
את טובת ההנאה חישב שמאי העיריה כהפרש בין גובה דמי שכירות שניתן להפיק משתי דירות מגורים "קטנות" כ"א בשטח כ- 40 מ"ר, לעומת דמי שכירות שניתן לקבל מאולם תעשיה בשטח 80 מ"ר.
בהתאם לרמת המחירים בשוק, התקבל כי ההפרש עומד על כ- 2,000 ₪ בחודש ועל בסיס זה חושבה "טובה ההנאה" לצמיתות בסך של כ- 300,000 ₪.
לאור זאת, העיריה ביקשה תשלום קנס פי 4, בסך של כ- 1,200,000 ₪ !!!!
 
אבל.... טענה אחת מרכזית שקיבל השופט הפך למעשה את המצב !
 
הטענה היתה כי יצירת "טובת ההנאה" נובעת למעשה משתי פעולות:
 
א. פיצול הנכס לשני חלקים.
ב. שימוש בכל חלק למטרת מגורים במקום תעשיה.
 
השופט קיבל את הטענה כי פעולה א' - עצם פיצול אולם התעשיה לשני חלקים, אינה בגדר עבירת בניה הואיל ופעולה זו מותרת לכשעצמה ואין מגבלה בתב"ע לכך.
רק פעולה ב' - השימוש למגורים לעומת תעשיה הוא הדבר האסור.
 
בהתאם לכך, פנה אלינו עוה"ד שייצג את הנתבעים, על מנת שנכין חוו"ד שמאי בה תיושם החלטת ביהמ"ש ותחושב טובת ההנאה שצמחה לנתבעים רק בגין השימוש בנכס למגורים לעומת תעשיה (אך ללא התייחסות לטובת ההנאה הנובעת מפיצול השטח לשתי יחידות).
 
לאור זאת, הצגנו חישוב נפרד של פער דמי השכירות בין אולם תעשיה בשטח כ- 80 מ"ר ולבין דירת מגורים אחת גדולה בשטח כ- 80 מ"ר (זאת במקום חישוב דמי שכירות שנובעים משתי דירות "קטנות" כ"א בטח כ- 40 מ"ר, כי כאמור, אין עבירה בביצוע הפיצול).
למרבה ההפתעה, בחישוב הנ"ל ניתן היה להוכיח בקלות כי למעשה אין כל פער בדמי השכירות בין שני המצבים ואין כל יתרון כלכלי בין שימוש לתעשיה בשטח כ- 80 מ"ר לבין מגורים בשטח "גדול" יחסית (דירה אחת בלבד בשטח 80 מ"ר).
תוצאה זו, למעשה היתה די צפוייה, כיוון שכידוע, תופעת פיצול הדירות קיימת בדיוק מהסיבה שמספר יח"ד קטנות מאפשרות קבלת דמי שכירות גבוהים הרבה יותר מאשר דירה אחת גדולה באותו שטח.
 
סופו של דבר, בעקבות הצגת חוו"ד מומחה מפורטת שנערכה על ידינו כתמיכה לטיעון הנ"ל, העיריה נסוגה לחלוטין מדרישתה לקבלת קנס בסכום כספי עצום, ללא ויכוח נוסף (!)  ובמקום זאת הסתפקה בקנס נמוך בלבד.
 
לסיכום העניין:
 
ראשית, המסקנה החשובה היא לא לבצע עבירות בניה!!!! העונש עלול להיות כבד.
 
שנית, ראינו כי למרות שבמקרה הנ"ל לבעלי הדירות כן נוצרה "טובת הנאה" בפועל מפיצול הנכס, הרי שניתוח דווקני של אופן היווצרות ההנאה על שלביה השונים הובילה למצב בו לא ניתן היה להצביע על ערך כלכלי נוסף לגביו יש להכיל את הוראות סע' 63 א' לחוק העונשין בעניין הטלת קנס פי ארבעה מטובת ההנאה.
 
הנושאים שבמאמר רלבנטים עבורכם? יש נושאים נוספים שאקטואלים לכם?
הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי. יחדיו נוכל להגיע למסקנה לגבי היעוץ והטיפול הרצוי.
ליצירת קשר יש ללחוץ על קישור זה ולמלא את הפרטים, ניתן גם ליצור עימנו קשר בטל':  03-6243770
איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
 
    המשך לקרוא  
שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב"ע כוללת מתחמים ל"איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו נערכת "טבלת הקצאות ואיזון"
 
    המשך לקרוא  

אנרגיה סולארית בשוק ההון בישראל

חברת החשמל היא מונופול וההכנסות והרווחים שלה גדלים ככל שהשימוש בחשמל גדל. אידך, בשנים האחרונות הביקוש לחשמל הולך וגדל בכ-4% מדי שנה ומתקרב מאוד לגבול העליון של כושר הייצור של חברת החשמל. כך שייצור...
 
    המשך לקרוא  

איך להפחית היטל השבחה בעשרות אחוזים...

 
    המשך לקרוא  
הפחתת היטל השבחה ב-100%

הפחתת היטל השבחה ב-100%

לאחרונה, קיימת תופעה בקרב ועדות מקומיות, לדרוש תשלום היטל השבחה מהבעלים, בניגוד להוראות החוק. הדבר נובע מפרשנויות חוק מאוד "יצירתיות" של אותן ועדות מקומיות, שמנסות בכל כוחן לחייב עבור היטל השבחה
 
    המשך לקרוא  
מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: 

ידוע לך על בעלי עסקים או ארגונים שהמידע הזה עשוי לעניין אותם?
הם ודאי יודו לך אם יקבלו קישור הרשמה למגזין החודשי שלנו.

הבהרה:
אין במידע שבמאמר או בכל חלק ממנו כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי בכל הקשור למאמר, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במאמר או בכל חלק ממנו היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מגורם מוסמך לפני נקיטה בכל פעולה או מחדל המסתמכים על הנאמר במאמר.
פעמים רבות נתקלים בתופעה בה בעלי נכסים מבצעים פיצול של דירה גדולה למספר דירות קטנות (בעיקר בתל-אביב), ואפילו הדבר נעשה באולמות מלאכה ותעשיה שמפוצלים ומוסבים למגורים. כל זאת, ללא כל היתר.
כמובן שבעלי הנכסים פועלים כך (בניגוד לחוק) משיקולים כלכליים של הגדלת דמי השכירות השוטפים בנכס. יחד עם זאת, הואיל ומדובר בעבירות בניה, הרשות המקומית פועלת לאכוף נושא זה ולמנוע את המשך השימוש.

 הרשם עכשיו למג​זין שלנו וקבל:
 מאמרים מקצועיים מקוצרים
 הנחיות להפחתת מיסים והטלים
 טיפים להצלחה בהשקעות נדל"ן
דואר אלקטרוני:*
שם פרטי:*