אהוד המאירי ושות' - שינוי יעוד קרקע חקלאית - איחוד וחלוקה מחדש

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

באחד המאמרים הקודמים עסקנו בענין שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבנייה במסגרת תכנית בנין עיר והחשיבות שיש לשמירה על שווי יחסי בין בעלי הקרקעות השונים. 

כמצוין במאמר , שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, לרוב יתבצע במסגרת תכנית בנין עיר ,
הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש  וזאת לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה התשכ"ה (1965).

כידוע , בהליך זה נערכות טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבעים המגרשים הספציפים שישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע הנכללים בתכנית. טבלאות אלו נערכות ע"י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או יזם התכנית.
 

כאשר עוסקים בקרקעות שהינן ביעוד "קודם" חקלאי, נהוג להתייחס לכל החלקות בצורה הומוגנית המניחה
כי קיים שוויין זהה במונחי שווי לדונם. בשל כך, לצורך הפשטות, יחסי השווי נקבעים לפי יחס שטחי החלקות.
 
בנוהג זה קיים חשש לעיוות חמור כפי שיתואר להלן:

 
בד"כ הבסיס לקביעת שטח החלקה החקלאית, הינו עפ"י השטח שמסומן בתכנית בנין עיר הקיימת (אותה תב"ע שבה החלקה מיועדת לחקלאות).
כאמור, במקום לכפול שטח זה בערך מסויים לדונם (שזהה ממילא בכל המתחם), מחלקים פשוט את השטח הזה בכלל שטח החלקות שבתכנית וכך קובעים את שוויו היחסי.
 
עד כאן הכל ברור והגיוני, אם כך מה הבעיה ?
 
במקרים רבים, קיימות חלקות חקלאיות שהופקעו מהן  בעבר שטחים לצרכי ציבור (או שסומן בתב"ע שטח להפקעה וטרם הופקע). בשל כך, שטח החלקה עפ"י התב"ע הקיימת (החקלאית) קטן מהשטח הרשום המקורי.
אולם, במקרים רבים, למרות שהופקעו שטחים בעבר, ההפקעה טרם נרשמה בנפרד בטאבו (ובודאי שזה המצב אם השטח רק סומן ויועד להפקעה בתכנית אך עדין לא הופקע).
כך נוצר מצב שכיח, בו שטח החלקה הרשום בטאבו הינו עדיין השטח המקורי, שגדול יותר מהשטח שמופיע בתב"ע.
 
מה זה משנה ?

 
המציאות בשוק הנדל"ן מלמדת, כי הקונים והמוכרים בשוק נוקבים במחיר לדונם אותו הם מכפילים בשטח החלקה כפי שרשום בטאבו.

יתרה מכך, אפילו אם קיימת אצלם ידיעה שחלק מהשטח הרשום מיועד כבר להפקעה, המחיר הכולל לא משתנה. זאת הואיל וקיימת סברה, שבכל מקרה בעת שינוי יעוד בעתיד, יבוצע "שחזור" של שטחים מופקעים, במסגרת הכנת טבלאות ההקצאה - הנחה זו לא תמיד מתממשת הואיל ואין לה כעקרון בסיס חוקי מוצק שניתן להסתמך עליו בודאות.
 
לפיכך, המשמעות בפועל הינה, כי על מנת לחשב באופן נכון את "שווי השוק" של חלקה חקלאית שממנה הופקע שטח בעבר (מבלי ששולם פיצוי בגין כך בזמנו), יש להכפיל את הערך לדונם בשטח הרשום בטאבו (שגדול יותר) או לחילופין להכפיל את השטח עפ"י התב"ע (הקטן יותר) בערך גבוה יותר לדונם.
 
ההיבטים הנ"ל קיבלנו לפני מספר שנים גם התייחסות בתקן מספר 15.0 של מועצת שמאי המקרקעין שקבעה הנחיות לנושא, אך עדין השאירה כר נרחב של שיקול דעת לשמאי המכין את טבלאות ההקצאה.

 
להלן נציג דוגמא מספרית שתבהיר את המשמעות הגדולה של אופן חישוב עפ"י העקרון הנכון (לא להבהל מהמספרים, זה ממש פשוט):
 
נניח שווי דונם חקלאי באזור - 50,000 $
 
שטח החלקה הנדונה הרשום בטאבו - 60 דונם
 
שטח החלקה הנדונה כפי שמופיע בתב"ע הקיימת
(לאחר ניכוי שטחים שסומנו להפקעה בעבר, נניח כמקובל 25% ללא תמורה ) – 45 דונם
 
שטח שאר החלקות שבתכנית – 540 דונם
 
סה"כ כמות יחידות דיור מתוכננות ביעוד "חדש" – 3,500
 
אפשרות א' – לא נכונה – מבלי להתחשב ב"שווי השוק" של החלקה הנדונה שנקבע לפי שטח רשום
            
 

 
לפי טבלת ההקצאות הנ"ל, מספר יחידות הדיור שיוקצו לחלקה הנדונה הינו – 7.7% X 3,500 יח"ד = 270 יח"ד
 
אפשרות ב' – נכונה – תוך התחשבות ב"שווי השוק" של החלקה הנדונה שנקבע לפי שטח רשום
 


לפי טבלת ההקצאות הנ"ל, מספר יחידות הדיור שיוקצו לחלקה הנדונה הינו – 10% X 3,500 יח"ד = 350 יח"ד
 
מסקנה
  • חשוב מאוד לשים לב לאופן הכנת טבלאות ההקצאה !
  • במידה ובקרקע המצוייה ברשותכם הופקעו בעבר שטחים לצרכי ציבור (מבלי ששולם בזמנו פיצוי בשל כך)
    ההבדל בתוצאה עשוי להיות קריטי.
עם זאת יש להבין, כי במידה ותיקון כפי שהוצג לעיל יבוצע, הוא עשוי לחול גם לגבי שאר בעלי הקרקעות במתחם.
לכן, יש לבחון את ההשפעה הכוללת – אם קיימות חלקות נוספות שהופקעו מהן שטחים בעבר, יתכן ותיקון החישוב גם לגביהן, יגרום אף הוא שינוי ביחסיות, כך שבסופו של דבר התיקון בכללותו לא ישפיע עליכם ואולי אף ירע את המצב.

לפיכך,יש לבדוק היטב כל מקרה לגופו, תוך שקילת כל ההיבטים וההשפעות של תיקון מסויים בטבלה.
 
זכרו : אסור להגיע למצב בו תאושר תב"ע הכוללת "טבלת הקצאות ואיזון" מבלי לבדוק אותה !




 
על מנת להערך מראש, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, לשם סקירת התכניות שהועדה המקומית או אתם מקדמים כיום. יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

ליצירת קשר יש ללחוץ על קישור זה ולמלא את הפרטים, ניתן גם ליצור עימנו קשר בטל':  03-6243770

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: 
איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

18/02/2017 22:08:00
עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
המשך לקרוא »
שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

18/02/2017 20:40:00
כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב"ע כוללת מתחמים ל"איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו נערכת "טבלת הקצאות ואיזון"
המשך לקרוא »

אנרגיה סולארית בשוק ההון בישראל

18/02/2017 21:39:00
חברת החשמל היא מונופול וההכנסות והרווחים שלה גדלים ככל שהשימוש בחשמל גדל. אידך, בשנים האחרונות הביקוש לחשמל הולך וגדל בכ-4% מדי שנה ומתקרב מאוד לגבול העליון של כושר הייצור של חברת החשמל. כך שייצור...
המשך לקרוא »

 הרשם עכשיו למג​זין שלנו וקבל:
 מאמרים מקצועיים מקוצרים
 הנחיות להפחתת מיסים והטלים
 טיפים להצלחה בהשקעות נדל"ן
דואר אלקטרוני:*
שם פרטי:*