אהוד המאירי ושות' - שינוי יעוד קרקע איחוד וחלוקה מחדש של קרקע חקלאית
מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: 
איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

18/02/2017 22:08:00
עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
המשך לקרוא »
שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

18/02/2017 20:40:00
כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב"ע כוללת מתחמים ל"איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו נערכת "טבלת הקצאות ואיזון"
המשך לקרוא »

אנרגיה סולארית בשוק ההון בישראל

18/02/2017 21:39:00
חברת החשמל היא מונופול וההכנסות והרווחים שלה גדלים ככל שהשימוש בחשמל גדל. אידך, בשנים האחרונות הביקוש לחשמל הולך וגדל בכ-4% מדי שנה ומתקרב מאוד לגבול העליון של כושר הייצור של חברת החשמל. כך שייצור...
המשך לקרוא »

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש - טיפ חשוב

שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד"כ במסגרת של תכנית בניין עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ"י  פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה התשכ"ה (1965).
בהליך זה, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתכנית.
הטבלאות הללו נערכות ע"י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או יזם התכנית.
 
בעבר פירטנו את חשיבות בדיקתן של הטבלאות ע"י שמאי מקרקעין מומחה מטעם הבעלים, הואיל ועשויים להיות אספקטים רבים המשפיעים על היקף ההקצאה – רק ניתוח מעמיק ויסודי, תוך עמידה על זכויותיכם עפ"י חוק, יוכלו למקסם את התמורה שתקבלו במסגרת חלוקת המגרשים.
 
מתוך נסיוננו, מצאנו לנכון להביא הפעם לידיעתכם היבט מסויים נוסף המצריך בדיקה. 

כדאי לקרוא היטב תוכן מאמר זה, להפנימו וליישם אותו בעתיד בבואכם לבחון טבלת הקצאות ו... להרוויח הרבה יותר כסף ! 

אחד העקרונות המרכזיים בהכנת טבלת הקצאות הוא שמירה על שווי יחסי בין בעלי הקרקעות השונים, בשני מצבי התכנון ("הקודם" ו"החדש"). לכן, בשלב ראשון מעריכים את שווי החלקים של כל אחד מהבעלים עפ"י התכנון "הקודם" ביעוד חקלאי. לאחר מכן מסכמים את התוצאות וקובעים את השווי היחסי ואת חלקו של כל בעל במתחם.

בשלב שני מקצים לכל בעל, עפ"י חלקו היחסי, מגרש תמורה (או חלק ממגרש) עפ"י התכנון "החדש", כך שתשמר יחסיות השוויים. 
 
כאשר עוסקים בקרקעות שהינן ביעוד "קודם" חקלאי, בד"כ נוהגים להתייחס לכל החלקות בצורה הומוגנית ומניחים כי שוויין זהה (במונחי שווי לדונם) – האומנם ???
 
כאמור, לצורך יצירת איזון וקביעת הקצאה ראויה, יש תחילה להעריך את "שווי השוק" של כל אחת מהחלקות הנכללות בתכנית. לשם הערכת שווי השוק של כל קרקע, ובוודאי של קרקע חקלאית, ששווייה העיקרי בשוק מושפע מהפוטנציאל העתידי הטמון בה, יש לבחון אלו תכניות בנין עיר חלות עליה – הן ברמה המקומית והן ברמה המחוזית והארצית.
 
אולם, בדרך כלל שמאי מטעם הועדה המקומית המכין את טבלאות ההקצאה, בוחן רק את היעוד החקלאי הנובע מתכנית המתאר המקומית "הישנה" ולמעשה מתעלם מהבדלים שקיימים לעיתים בין קרקע אחת לרעותה בתכנון המחוזי! הסיבה לכך הינה, כי השמאי מטעם הועדה המקומית, מתייחס לכל המכלול של שלבי הליכי שינוי היעוד שבוצעו לאורך השנים כיחידה אחת, בעוד שבעקרון שינוי יעוד קרקעות מתבצע בשלושה שלבים:
 
א. מתאשרת תכנית מתאר ארצית שמסמנת את הקרקע באזור לפיתוח (פיתוח עירוני, כפרי וכו').
ב. מתאשרת תכנית מתאר מחוזית שמסמנת את הקרקע באיזור לפיתוח מסויים (פיתוח עירוני למגורים, לתעשיה
    לנופש וכו').
ג.  לבסוף מתאשרת תכנית מתאר מקומית הכולל טבלת הקצאות ואיחוד וחלוקה.
 
לכל אורך הליכי התכנון, הקרקע אמנם עדין ביעוד חקלאי עפ"י תכנית המתאר המקומית "הישנה", אך למעשה עם התקדמות שלבי התכנון הארציים והמחוזיים, חלים שינויים מהותיים בשווי השוק של הקרקע בהתאם לסימון הקיים לגביה בתכניות הללו.

כך מתקבל, ש"ערב" כניסתה של הקרקע ה"חקלאית" לאיחוד וחלוקה, אין היא כבר "סתם" קרקע חקלאית, אלה קרקע עליה חל יעוד מוגדר בתכנית מתאר מחוזית.

יודגש, כי למרות שהליכי שינוי יעוד קרקע מתמשכים שנים רבות וכוללים שינוי יעוד ברמה הארצית והמחוזית, הרי שיש להעריך את שווי הקרקע הנכנסת לתכנית האיחוד והחלוקה נכון ל"ערב" אישורה של תכנית המתאר המקומית (אותה תכנית הכוללת את טבלת ההקצאות). היינו, בהתאם לכל הפרמטרים הקיימים כבר באותו זמן בשוק (ובכלל זה היעוד הארצי והמחוזי) המשפיעים על שווי הקרקע ולא רק עפ"י הפרמטרים שהיו בתכנית המקומית "הישנה".

הבדלים בתכנון ברמה המחוזית והארצית יכולים להשפיע רבות על שווייה של קרקע חקלאית, הואיל והתכנית הארצית ובודאי שהמחוזית, הן אלו אשר יוצקות את רוב הפוטנציאל התכנוני של אותה קרקע חקלאית.
ברור, כי במידה והיבט זה לא מובא בחשבון בעת קביעת השווי של כל הקרקעות הנכללות בטבלת ההקצאות, ואכן קיים תכנון מחוזי שונה בין החלקות, הרי שיווצר עיוות חמור בהקצאה ובעלים אחד יקבל יותר (או פחות..) על חשבון בעלים אחרים.  

אסור לזלזל בנושא זה, הפערים בשווי השוק בין חלקות חקלאיות "זהות" בעלות סימון שונה ברמה המחוזית הוא גדול מאוד ומגיע לעשרות ואף מאות אחוזים.

לדוגמא :
מחלקת  המחקר בחברתנו בדקה לאחרונה את מצב שוק המקרקעין בשטחים נרחבים  באיזור ראשל"צ, אשר מסווגים עפ"י תכנית המתאר המקומית ה"ישנה" כחקלאיים אך למעשה הוגדרו בתכנית המתאר המחוזית תממ21/3 ביעודים שונים (אזור נופש מטרופוליני, אזור תעשיה וכו').
כיום, כמובן שעדיין לא ידוע מה יהיה יעוד השטחים בתוכנית מקומית מפורטת עתידית, אולי כבר ניכרים הבדלים ברמות המחירים בין הקרקעות ה"חקלאיות" שנעים מ- 90 ₪ למ"ר ועד 700 ₪ למ"ר – הכל תלוי היכן "נופל" השטח ביחס לסימון היעוד בתכנית המחוזית וכמובן בהתאם למידת הספקולציה של הקונים והמוכרים.
 
מסקנה :
חשוב מאוד לשים לב לאופן הכנת טבלאות הקצאה ולבדוק מהם היעודים של כל החלקות הנכללות בטבלה ברמת תכנית המתאר המחוזית והארצית.

במידה והקרקע המצוייה ברשותכם בעלת תכנון עדיף ברמה המחוזית/ארצית – ההבדל בתוצאה עשוי להיות מהותי. 

זכרו, אסור להגיע למצב בו תאושר תב"ע הכוללת "טבלת הקצאות ואיזון"
מבלי לבדוק אותה. 


 
 

על מנת להערך מראש, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו, לשם סקירת התכניות שהנכם מקדמים כיום.
יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

ליצירת קשר יש ללחוץ על קישור זה ולמלא את הפרטים, ניתן גם ליצור עימנו קשר בטל':  03-6243770


 הרשם עכשיו למג​זין שלנו וקבל:
 מאמרים מקצועיים מקוצרים
 הנחיות להפחתת מיסים והטלים
 טיפים להצלחה בהשקעות נדל"ן
דואר אלקטרוני:*
שם פרטי:*