אהוד המאירי ושות' - רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת דירה הכוללת זכויות נוספות
דף הבית >> מאמרים מקצועיים >> רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת דירה הכוללת זכויות נוספות
 
הקטנת מס שבח

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח

בעת מכירת "דירת מגורים"
הכוללת זכויות בניה נוספות
סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי בעת מכירת "דירת מגורים" ובחינת הזכאות לפטור יש לבחון האם "התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות , או צפויות , לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבניה נוספת)".
ככל שקיימות זכויות לבניה נוספת הרי שהמוכר מחויב בגינן בתשלום מס מלא.

כלומר, העסקה מפוצלת באופן רעיוני לשני מרכיבים: מרכיב "דירת המגורים" הפטור ממס שבח, ומרכיב "זכויות לבניה נוספת" שיחויב במס שבח מלא.
 
כידוע קיימים אלמנטים רבים המשפיעים על שווי של דירות מגורים. יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בהלכת לוסטרניק (רע"א 4487/01):

"שווי השוק של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, טיבם ושטחם... לעתים נודעת השפעה לגורמים נוספים, כמו גורמים חברתיים, כלכליים, פוליטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים... "

מבחינה מדוקדקת של לשון סעיף 49 ז', ניתן לראות כי המחוקק מדבר על אך ורק על השפעתן של "אפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר".
מכאן נובע , כי אם שווי המכירה של הדירה מושפע מאלמנטים כלכליים נוספים אחרים , כגון : זכויות לשימושים נוספים (ולא לבניה נוספת) הרי שאלו אינם מחוייבים בתשלום מס ויש להכליל אותם במרכיב דירת המגורים הפטורה.
כלומר : 
יש להפריד בחישוב בין זכויות לבניה נוספת המחויבות במס שבח לבין אלמנטים אחרים המשפיעים על שווי הדירה הנהנים מהפטור.
 
הדוגמא הבאה ממחישה את העניין היטב:
 
פלוני מבקש למכור דירת מגורים מזכה – בית צמוד קרקע ותיק בשטח בנוי של כ- 150 מ"ר, המצוי במרכז העיר.
עפ"י תב"ע חדשה ניתנו זכויות לבנית בנין מגורים חדש בן מספר קומות נוספות וכן מתאפשר גם שימוש נוסף – מסחר בקומת הקרקע, כאשר שווי שוק של זכות בניה למ"ר ביעוד מסחרי גבוה משמעותית לעומת זכות לבניה למגורים.
 
זכות השימוש החדשה למסחר בקומת קרקע, המתאפשרת במסגרת התב"ע החדשה, בוודאי שמשפיעה על שווי הדירה הקיימת הנמכרת ולמעשה קיימת כדאיות להרוס את הדירה ולהקים במקומה בנין מגורים חדש עם קומת קרקע מסחרית. אולם, לגבי זכויות הבניה החדשות שמתייחסות לשטח של עד 150 מ"ר מסחרי, זכויות אלו כלל אינן זכויות לבניה נוספת, אלא רק לשימוש נוסף (בהיקף בניה שהיה קיים גם קודם לכן).  לכן,  למרות שמתן זכויות לשימושי מסחר משפיעות על שווי דירת המגורים (ומהוות תשלום נוסף מעבר לשווי המגורים), עדין ניתן לכאורה לכלול זכויות אלו במרכיב הדירה ולטעון שהשפעתן על מחיר העסקה פטורה ממס שבח.
כלומר, היות והזכות לשימוש אינה נכללת בהגדרת "זכויות לבניה נוספת" לפי ס' 49ז', הרי שלשיטתנו אינה חייבת במס, ויש לראות בה כחלק מהתמורה בגין הדירה הבנויה עצמה ולא להחריגה או לפצלה מהעסקה לצורך מס. 
 
באופן כללי נעיר, כי קיימות דרכים רבות להתמודד עם סוגית שווי זכויות הבניה הנוספות והשפעתן על שווי הדירה, באמצעות חוו"ד שמאי ראוייה מטעם המוכר, ובמידת הצורך, ראוי גם לנהל השגות ועררים בהיבטים כלכליים אלה, במטרה לצמצם את גובה החבות במס. בהקשר לכך נזכיר את דברי כב' השופטת דורנר בהלכת פאולה כרמל (עא 8244/02):
 
"... אין מנוס מעריכת שומות ספציפיות, שיענו על השאלה מהי התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבניה שלא נוצלו".  
 
את השומה ניתן להגיש לרשות המיסים, במתכונת "חוות דעת מומחה" של שמאי מקרקעין. חוות דעת המומחה מחייבת את הרשות ונטל הראייה לסתירת חוות הדעת מונח על כתפי הרשות.  (ראו דברי כב' השופט א.א. לוי בעא 8244/02)        
 

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.
 
במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.
ליצירת קשר יש ללחוץ על קישור זה ולמלא את הפרטים, ניתן גם ליצור עימנו קשר בטל':  03-6243770
איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
 
    המשך לקרוא  
שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב"ע כוללת מתחמים ל"איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו נערכת "טבלת הקצאות ואיזון"
 
    המשך לקרוא  

אנרגיה סולארית בשוק ההון בישראל

חברת החשמל היא מונופול וההכנסות והרווחים שלה גדלים ככל שהשימוש בחשמל גדל. אידך, בשנים האחרונות הביקוש לחשמל הולך וגדל בכ-4% מדי שנה ומתקרב מאוד לגבול העליון של כושר הייצור של חברת החשמל. כך שייצור...
 
    המשך לקרוא  

איך להפחית היטל השבחה בעשרות אחוזים...

 
    המשך לקרוא  
הפחתת היטל השבחה ב-100%

הפחתת היטל השבחה ב-100%

לאחרונה, קיימת תופעה בקרב ועדות מקומיות, לדרוש תשלום היטל השבחה מהבעלים, בניגוד להוראות החוק. הדבר נובע מפרשנויות חוק מאוד "יצירתיות" של אותן ועדות מקומיות, שמנסות בכל כוחן לחייב עבור היטל השבחה
 
    המשך לקרוא  
מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: 

ידוע לך על בעלי עסקים או ארגונים שהמידע הזה עשוי לעניין אותם?
הם ודאי יודו לך אם יקבלו קישור הרשמה למגזין החודשי שלנו.

הבהרה:
אין במידע שבמאמר או בכל חלק ממנו כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי בכל הקשור למאמר, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במאמר או בכל חלק ממנו היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מגורם מוסמך לפני נקיטה בכל פעולה או מחדל המסתמכים על הנאמר במאמר.

 הרשם עכשיו למג​זין שלנו וקבל:
 מאמרים מקצועיים מקוצרים
 הנחיות להפחתת מיסים והטלים
 טיפים להצלחה בהשקעות נדל"ן
דואר אלקטרוני:*
שם פרטי:*