אהוד המאירי ושות' - ריבית על היטל השבחה
דף הבית >> מאמרים מקצועיים >> ריבית על היטל השבחה
 
רישום משכנתא עלול לגרור חיוב בהיטל השבחה - כיצד להימנע מתשלום
עפ"י סעיף 7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה - בעל קרקע או חוכר לדורות חייב בתשלום היטל השבחה רק בעת "מימוש הזכויות" בנכס.
סעיף 1. (א) לחוק מגדיר את הביטוי "מימוש זכויות" במקרקעין כאחד משלושה מצבים:
(1)  קבלת היתר לבנייה או שימוש במקרקעין.
(2)  התחלת השימוש במקרקעין בפועל בהתאם לתוכנית בנין עיר שאושרה.
(3) העברת הזכויות (בעלות או חכירה לדורות) במקרקעין המושבחים, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין (בטאבו), בתמורה או ללא תמורה. 

הואיל וסכום היטל ההשבחה בד"כ גבוה מאוד, הרציונל הבסיסי העומד בחיוב בתשלום רק בעת "מימוש זכויות" הינו - עקרון הנזילות. כך שהתשלום בפועל מבוצע רק במקרה שהבעלים מעביר את הזכויות בנכס (מוכר) ומקבל לידיו כסף מזומן או לחילופין מוציא היתר בניה ומצוי במוכנות פיננסית לקראת מהלך של בניה ומימון הוצאות רבות.
עם זאת, כפי שניתן ללמוד מנוסח סעיף (3) לעיל, קיימת חובה לשלם את ההיטל לא רק בעת מכירה, אלא גם במקרים אחרים של "הענקת זכויות הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין".

בהקשר זה קבע בית משפט השלום בפס"ד ע"א 77/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' מירלמן אירית ואריאל, כי גם רישום משכנתא על מקרקעין מהווה 'מימוש זכויות' המחייב בתשלום היטל השבחה.
על אף שמדובר בפס"ד בערכאה נמוכה, מדובר למעשה בסנונית ראשונה של ישום תיזה שניקבעה כבר בעבר ע"י ביהמ"ש העליון בפס"ד ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח נ' הוועדה לבניה למגורים מחוז המרכז.
בהלכת ביהמ"ש העליון נקבע מפורשות כי רישום משכנתא הינו בגדר "מימוש זכויות" לצורך היטל השבחה.
ההסבר ההגיוני שניתן לכך ע"י ביהמ"ש היה, כי גם במקרה של רישום משכנתא מתקיים עקרון הנזילות ולמעשה בעל הקרקע מוציא את התעשרותו מהשבחת המקרקעין מן הכח אל הפועל.
זאת כיוון שרישום המשכנתא מאפשר לבעל הקרקע לקבל הלוואה או אשראי בסכום גבוה יותר, תודות לערכה המושבח של הקרקע.
 
לפסיקה זו עשויה להיות השלכה מרחיקת לכת, לפיה הועדות המקומיות עלולות לדרוש מכל בעל קרקע (או חוכר) שמקבל הלוואה כנגד שיעבוד הנכס, לשלם מיידית את כל חיובי היטלי ההשבחה שנצברו לגביו לאורך השנים (כאילו הוא ביצע פעולה של מכירה).
בענין זה חשוב לזכור, כי ממועד "מימוש הזכויות" מתווספים לסכום היטל ההשבחה ריבית צמודה ('תשלומי פיגורים'), בשיעור של 0.75% לחודש (9.38% לשנה). 
במצב דברים זה, בעל מקרקעין שנטל הלוואה כנגד משכנתא עשוי למצוא עצמו חייב סכומי עתק בגין היטלי השבחה אם לא יזדרז לכאורה לשלם אותם במועד לקיחת ההלוואה.
 
מה ניתן לעשות בכל זאת ? כיצד להמנע מתשלום ההיטל ?
 
קיימות מספר אפשרויות שניתן לפעול בהן:

א. בראש ובראשונה – לא להתעלם מהנושא. כבר בעת לקיחת הלוואה, כדאי לשקול לפנות לועדה המקומית ולקבל את דרישת היטל ההשבחה העדכנית. על הדרישה ניתן להגיש כמקובל ערעור ע"י שמאי מקרקעין מטעם הבעלים במטרה להפחית את בסיס החיוב. לאחר שיקבע הסכום הסופי (ע"י ועדת ערר או שמאי מכריע) יוכל הבעלים לשקול את צעדיו בצורה בהירה יותר ולהחליט באם רצונו לשלם את ההיטל המופחת במלואו או בחלקו.
יתכן וכדאי יהיה לבעלים לקחת הלוואת גישור לשם תשלום היטל ההשבחה, שעלות המימון בה זולה מגובה הריבית על החוב לועדה המקומית.
יש להדגיש, כי כעקרון בעצם הוצאת החיוב בהיטל ע"י הועדה וניהול הליכים לצורך קביעת היטל סופי אין הבעלים נדרשים עדין לשלם את ההיטל, אלא רק לאחר שיבוצע "מימוש זכויות".

ב. יש לתת את הדעת לאופן רישום המשכנתא – עפ"י הרציונל שנקבע ע"י ביהמ"ש, הלגיטימציה לחיוב הבעלים בתשלום מיידי של ההיטל היתה, כי עקב ההשבחה עלה שווי הנכס ובעקבות כך יכול הבעלים לקבל הלוואה גדולה יותר. אם כך, מה יהא הדין כאשר סכום ההלוואה קטן יחסית והגוף המשעבד יכול למעשה להסתפק גם בשווי הנכס ללא ההשבחות כבטוחה מספקת ?
אם המשכנתא תרשם "ללא הגבלת סכום" אזי הבנק יכול בעתיד להגדיל את האשראי עד למקסימום ולמצות את שוויו המירבי המושבח של הנכס.
אולם, במידה והרישום יעשה עם הגבלה לסכום מסויים, ניתן יהיה לטעון כי ההשבחה לא תרמה עדין דבר לבעלים והם יכלו לעמוד באותה "רמת התעשרות" במונחי כסף נזיל, גם ללא ההשבחה.
פעולה מעין זו ניתן יהיה להגדיר כ"מימוש חלקי" של זכויות הפטור עדין מתשלום ההיטל. זאת בדומה למצב של  הוצאת היתר בניה בשלבים, כאשר בשלב א' מנוצלות זכויות בניה "קודמות". 

ג. במידה ומדובר בנכס שלגביו טרם פורסמה סופית למתן תוקף תכנית בנין עיר משביחה (כך שעדין לא נוצר החיוב העקרוני בהיטל השבחה), שקיימת לגביו כוונה לשעבד אותו בעתיד הקרוב כנגד קבלת הלוואה, כדאי לשקול לבצע את השיעבוד ורישום המשכנתא בטרם תאושר התב"ע. כך שעם אישורה, תבוצע הערכת שווי עדכנית ותתקבל הלוואה בהתאם לכך, אך המשכנתא תהא רשומה כבר קודם לכן ולא יווצר אירוע מס של "מימוש זכויות".
 
לסיכום,
חשוב לבדוק את ההיבטים הרלבנטים לענין היטל ההשבחה עוד בטרם נשקלת קבלת מימון מגוף העומד לרשום שעבוד על הנכס.
מרבית הועדות המקומיות עדין לא מודעות לאפשרות שנפתחה בפנייהן לגביית היטלי השבחה באופן מיידי, אך כל עוד לא תשתנה הפסיקה, לא ירחק היום בו כל רישום משכנתא יגרור הוצאת חיוב בהיטל השבחה !
 
על מנת להערך מראש, הנכם מוזמנים ליצור עמנו קשר, לשם סקירת הנכסים והשעבודים של חברתכם.
יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.
 
במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום היטל השבחה, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי -
ליצירת קשר יש ללחוץ על קישור זה ולמלא את הפרטים, ניתן גם ליצור עימנו קשר בטל':  03-6243770
איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
 
    המשך לקרוא  
שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב"ע כוללת מתחמים ל"איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו נערכת "טבלת הקצאות ואיזון"
 
    המשך לקרוא  

אנרגיה סולארית בשוק ההון בישראל

חברת החשמל היא מונופול וההכנסות והרווחים שלה גדלים ככל שהשימוש בחשמל גדל. אידך, בשנים האחרונות הביקוש לחשמל הולך וגדל בכ-4% מדי שנה ומתקרב מאוד לגבול העליון של כושר הייצור של חברת החשמל. כך שייצור...
 
    המשך לקרוא  

איך להפחית היטל השבחה בעשרות אחוזים...

 
    המשך לקרוא  
הפחתת היטל השבחה ב-100%

הפחתת היטל השבחה ב-100%

לאחרונה, קיימת תופעה בקרב ועדות מקומיות, לדרוש תשלום היטל השבחה מהבעלים, בניגוד להוראות החוק. הדבר נובע מפרשנויות חוק מאוד "יצירתיות" של אותן ועדות מקומיות, שמנסות בכל כוחן לחייב עבור היטל השבחה
 
    המשך לקרוא  
מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: 

ידוע לך על בעלי עסקים או ארגונים שהמידע הזה עשוי לעניין אותם?
הם ודאי יודו לך אם יקבלו קישור הרשמה למגזין החודשי שלנו.

מרבית האנשים יודעים שהיטל השבחה נדרש לתשלום בעת מכירת נכס או בעת הוצאת היתר בניה.

מעטים מאוד מודעים לכך כי עפ"י החוק ניתן להתחייב בתשלום היטל השבחה גם בעת רישום משכנתא לצורך שיעבוד הנכס כנגד קבלת הלוואה.
הבהרה:
אין במידע שבמאמר או בכל חלק ממנו כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי בכל הקשור למאמר, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במאמר או בכל חלק ממנו היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מגורם מוסמך לפני נקיטה בכל פעולה או מחדל המסתמכים על הנאמר במאמר.

 הרשם עכשיו למג​זין שלנו וקבל:
 מאמרים מקצועיים מקוצרים
 הנחיות להפחתת מיסים והטלים
 טיפים להצלחה בהשקעות נדל"ן
דואר אלקטרוני:*
שם פרטי:*