אהוד המאירי ושות' - מיסוי עסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה - כיצד לשלם פחות מיסים לאור השינויים בחוק מיסוי מקרקעין
 

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") יצר שינויים וחידושים רבים אשר חלקם דווקא צפויים להקטין בצורה ניכרת את המיסוי בעסקאות נדל"ן.
במאמר זה, אנו רוצים להפנות את תשומת ליבך, לאחד החידושים בחוק שנוגע לאופן חישוב המס במסגרת של עסקת קומבינציה, שחשוב מאוד להבין אותו אם רוצים להימנע מתשלום מס מיותר...
 
כידוע, ההלכה הקיימת, לצורך מיסוי עסקת קומבינציה, מאפשרת להגדירה כעסקת "מכר חלקי" (ע"א 487/77 מנהל מס שבח נ' אחים ברקאי): בעל הקרקע מוכר חלק ממגרש ובתמורה לכך, הקונה מתחייב לבנות עבור הבעלים שטחים מסויימים ביתרת המגרש.
לפיכך, לצורך חישוב התמורה החייבת במס בעסקה, נערך אומדן שווי "שירותי הבניה" אותם אמור הקונה לספק לבעל הקרקע, כלומר, גובה עלויות הבניה (ישירות ועקיפות) של אותן דירות שתוקצנה למוכר.
 
בדרך זו, בא לידי ביטוי חלק מיתרון המיסוי הקיים בעסקת קומבינציה: בעוד שמבחינה נורמטיבית בעל הקרקע מוכר רק חלק מזכויותיו במקרקעין - ששוויו כגובה עלות בניית הדירות שצפוי לקבל לידיו; למעשה מבחינה כלכלית הבעלים מוכר את כל זכויותיו ובתמורה יקבל דירות בפרוייקט החדש - ששווין גבוה באופן משמעותי מעלות בנייתן. לכן, קיים חסכון ניכר בתשלומי מס שבח, הואיל והוא מחושב רק עפ"י עלות בניית הדירות ולא עפ"י שוויין בשוק כבנויות וגמורות.
 
אבל, מה הדין כאשר על המגרש ניצב בית מגורים ישן, שלגביו המוכר מעוניין לנצל זכות לקבלת פטור ממס שבח בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" (ללא מרכיב זכויות הבניה הנוספות שיחוייב במס בנפרד) ?

 
בואו נבחן מה היה הדין קודם לתיקון 76 וכיצד החוק החדש שיפר את המצב:
 
בע"א 3815/99, 791/01 טובי וקובו נ' מנהל מס שבח, בית המשפט העליון בחן ואישר ברוב דעות את הלכת יוניזדהשנקבעה עוד בשנת 1985 (ע"א 595/82). ההלכה קובעת כי עפ"י סעיף 49א(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין: כאשר מבוקש פטור, יש לחשב את גובה התמורה בעסקת הקומבינציה, לא רק עפ"י אמדן עלויות בנית דירות הבעלים, אלא, יש להוסיף לכך גם את שווי מרכיב "הקרקע" המיוחס לאותם דירות.
זאת, כיוון שבמקרה של בקשת פטור בגין הדירה הקיימת במגרש, יש לראות את עסקת הקומבינציה כ"מכר מלא" של כל הזכויות במקרקעין (ולא רק של החלק היחסי עפ"י אחוז הקומבינציה).
כלומר, מתקבל מצב, לפיו בשעה שהבעלים מעוניין לנצל פטור בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" הקיימת במגרש – התמורה בעסקה תחושב בסכום גבוה יותר.
ההבדל בסכום המס שנוצר היה משמעותי מאוד ובמקרים רבים, הכללת "מרכיב הקרקע" בקביעת התמורה, הכפיל את מחיר העסקה לצורך מס ואף מעבר לכך. לכן, פרקטית, רק במעט עסקאות קומבינציה שווה היה לנצל פטור בגין מכירת "דירת מגורים מזכה".
 
ומה הדין כיום?

 
לאחר התיקון, סעיף 49א(ב) קובע כך:
 
   "(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), אך בכפוף לסעיף 49ב, מוכר המוכר חלק מזכויותיו בדירת מגורים מזכה שתמורתה היא שירותי בנייה בבניין שייבנה על הקרקע שעליה נמצאת דירת המגורים המזכה, זכאי על פי בקשתו, שתוגש במועד האמור בסעיף קטן (א), לפטור ממס על החלק הנמכר בדירת המגורים המזכה."
 
דהיינו, התיקון לחוק מאפשר קבלת פטור יחסי בסכום שווי דירת המגורים המזכה, בהתאם לאחוז הקומבינציה. כלומר,התמורה בעסקה תחושב עדין רק בהתאם לעלויות הבניה, ללא תוספת של מרכיב קרקע (העסקה תחשב עדין ל"מכר חלקי") וינתן בנוסף הפטור בגין החלק היחסי משווי דירת המגורים שנמכרה (באופן חלקי).
כך, אם למשל נקבעה עסקת קומבינציה של 40% (החלק בפרוייקט שיקבל המוכר-בעל הקרקע), הרי שבעל הקרקע למעשה מכר 60% מזכויותיו בקרקע (ובדירה) לקבלן, ולכן יוכל לדרוש פטור ממס על סכום של 60% משווי דירת המגורים הקיימת במגרש.
 
ניתן לראות כי השינוי בחוק מיטיב מאוד עם בעל הקרקע בעסקת קומבינציה. 

 
אבל, יחד עם זאת, החוק החדש די הגביל את המקרים בהם ניתן עדין לקבל פטור על מכירת דירת מגורים... 
אז מה לעשות אם אין לך כבר אפשרות לנצל פטור ל"דירת מגורים מזכה"? 
 
עדיין יש אפשרות לשלם פחות מס!
 
נסביר:
במסגרת התיקון בחוק, אמנם הוגבלו וצומצמו מאוד המקרים בהם ניתן לבקש פטור מלא על מכירת דירת מגורים, אבל, נקבע גם שיעור מס מוטב במיוחד לדירות מגורים. מסלול שיעור המס המוטב קובע אופן חישוב ליניארי של השבח, כך שרק השבח המיוחס לתקופה שאחרי ה-1.1.14 חייב במס בשיעור מוטב של 25%. מנגד, כל השבח שנצבר קודם לכן, פטור ממס. במצב זה (חישוב השבח בשיטה הליניארית), ככל שרכישת הנכס בוצעה לפני שנים רבות ומאידך, המכירה תהיה בסמוך לאחר ה-1.1.14, הרי שבעל דירת המגורים ישלם מס בשיעור זניח ויקבל כמעט פטור מלא.
יתרה מכך, חשוב לזכור, כי בניגוד לפטור המוחלט שניתן עפ"י חוק הקודם רק על דירה אחת כל 4 שנים, הרי שעפ"י החוק החדש, גם מי שאינו זכאי כלל לפטור בגין מכירת דירת מגורים (כי ניצל אותו כבר בעבר), יכול עדין להנות משיעור המס המוטב, ופרקטית לקבל כמעט פטור מלא, ללא הגבלת תקרת שווי (אך מוגבל למכירה עד 2 דירות עד ליום 31.12.17 בשיעור המס המוטב ולאחר מכן, ניתן למכור כמות דיור ללא כל הגבלה).
 
לכן, כיום, בכל עסקת קומבינציה שעומדת על הפרק, כאשר קיים בית מגורים ותיק על הקרקע בה עתיד לקום הפרוייקט, כדאי לנצל את שיעור המס המוטב. לצורך כך, יש להעריך את שווי דירת המגורים הקיימת בקרקעככול ששווי הדירה יהא גבוה יותר, כך ישולם מס נמוך יותר... ונזכיר, כי אין תקרה לשווי הדירה (התקרה בסך 4.5 מיליון ₪ רלבנטית רק לבקשת פטור מלא, אך לא לניצול של שיעור המס המוטב).
 

 
בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.
במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

ליצירת קשר יש ללחוץ על קישור זה ולמלא את הפרטים, ניתן גם ליצור עימנו קשר בטל':  03-6243770

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: 
איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

18/02/2017 22:08:00
עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
המשך לקרוא »
שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

18/02/2017 20:40:00
כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב"ע כוללת מתחמים ל"איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו נערכת "טבלת הקצאות ואיזון"
המשך לקרוא »

אנרגיה סולארית בשוק ההון בישראל

18/02/2017 21:39:00
חברת החשמל היא מונופול וההכנסות והרווחים שלה גדלים ככל שהשימוש בחשמל גדל. אידך, בשנים האחרונות הביקוש לחשמל הולך וגדל בכ-4% מדי שנה ומתקרב מאוד לגבול העליון של כושר הייצור של חברת החשמל. כך שייצור...
המשך לקרוא »

 הרשם עכשיו למג​זין שלנו וקבל:
 מאמרים מקצועיים מקוצרים
 הנחיות להפחתת מיסים והטלים
 טיפים להצלחה בהשקעות נדל"ן
דואר אלקטרוני:*
שם פרטי:*