אהוד המאירי ושות' - חוק מיסוי מקרקעין
דף הבית >> מאמרים מקצועיים >> חוק מיסוי מקרקעין
 
חוק מיסוי מקרקעין -
כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו
איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
 
    המשך לקרוא  
שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב"ע כוללת מתחמים ל"איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו נערכת "טבלת הקצאות ואיזון"
 
    המשך לקרוא  

אנרגיה סולארית בשוק ההון בישראל

חברת החשמל היא מונופול וההכנסות והרווחים שלה גדלים ככל שהשימוש בחשמל גדל. אידך, בשנים האחרונות הביקוש לחשמל הולך וגדל בכ-4% מדי שנה ומתקרב מאוד לגבול העליון של כושר הייצור של חברת החשמל. כך שייצור...
 
    המשך לקרוא  

איך להפחית היטל השבחה בעשרות אחוזים...

 
    המשך לקרוא  
הפחתת היטל השבחה ב-100%

הפחתת היטל השבחה ב-100%

לאחרונה, קיימת תופעה בקרב ועדות מקומיות, לדרוש תשלום היטל השבחה מהבעלים, בניגוד להוראות החוק. הדבר נובע מפרשנויות חוק מאוד "יצירתיות" של אותן ועדות מקומיות, שמנסות בכל כוחן לחייב עבור היטל השבחה
 
    המשך לקרוא  
מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: 
תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), מבטל את הפטור הידוע של מכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים וקובע במקום זאת מסלול של שיעור מס מוטב לדירות מגורים מזכות (יוער, כי עדין בתקופת הביניים שהוגדרה בחוק עד סוף 2017, ניתן לנצל את הפטור בתנאים מסוימים).
 
הכוונה הפשוטה הינה שבעת מכירת דירת מגורים יחול שיעור מס של 25%.
על פניו, מדובר בבשורה רעה מאוד לבעלי הדירות בישראל, שכן כיום רובם נהנו מפטור מלא. אולם, הבנה מדויקת של החוק מביאה למסקנה הפוכה.
 
נסביר:
מסלול שיעור המס המוטב קובע כך – עבור רווח שנצבר מיום 1.1.2014 ועד למכירת הדירה בעתיד, ישולם שיעור מס של 25%. אבל, בגין כל הרווח שנצבר ממועד רכישת הדירה בעבר ועד ליום 1.1.14 שיעור המס עומד על 0% (כלומר, פטור מלא).
הדרך שנקבעה לביצוע חישוב המס הינה ב"שיטה הלינארית", דהיינו, קודם כל יחושב כל הרווח (הריאלי) שנצבר, לאורך כל שנות חיי הנכס ולאחר מכן רק החלק היחסי ששייך לתקופה מיום 1.1.2014 ואילך ימוסה ב- 25%.
 
ניתן להמחיש את המשמעות הכלכלית של שיעור המס המוטב בדוגמא הבאה:
החל מיום 1.1.2014 יכנסו לתוקף השינויים בחוק מיסוי מקרקעין אשר צפויים להגדיל בצורה ניכרת את המיסוי בעסקאות נדל"ן.
יחד עם זאת, הבנה מלאה של החוק והיבטיו השונים מאפשרת למעשה לשלם הרבה פחות מיסים מאשר בעבר.
במאמר זה, אנו רוצים להפנות את תשומת ליבך לאחד החידושים בחוק שחשוב מאוד להבין אותו אם רוצים לשלם הרבה פחות מיסים מאשר בעבר...
הבהרה:
אין במידע שבמאמר או בכל חלק ממנו כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי בכל הקשור למאמר, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במאמר או בכל חלק ממנו היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מגורם מוסמך לפני נקיטה בכל פעולה או מחדל המסתמכים על הנאמר במאמר.
רכשתי דירת מגורים לפני 9 שנים. במידה ואמכור את הדירה ביום 1.1.2015 (שנה לאחר המועד הקובע 1.1.14), ובהנחה שמהלך 10 השנים שחלפו מיום שרכשתי את הדירה ועד ליום בו אמכור אותה, מחיר הדירה עלה במיליון ₪, מס השבח שאשלם יחושב כך:
 
9/10 * 1,000,000 * 0% – זהו הרווח היחסי שנצבר קודם למועד הקובע ולכן אין חיוב מס בגין סכום זה.
1/10 * 1,000,000 * 25% – שיעור מס מוטב של 25% בגין הרווח שנצבר לאחר המועד הקובע.
 
סה"כ יתקבל מס שבח לתשלום בגין רווח של 1,000,000 ₪: 25,000 ₪ בלבד.
 
יודגש, כי החישוב הינו כאמור "ליניארי", כלומר, בצורה יחסית מתמטית פשוטה – לכן, אין כל רלבנטיות למצב האמיתי שקיים בשוק ביום 1.1.2014 !  גם אם למשל מיום 1.1.2014 ועד ליום 1.1.2015 (יום המכירה בדוגמא הנ"ל) חלה בשוק ירידת מחירים, עדין, אם בסופו של דבר המכירה הינה ברווח לעומת מחיר הרכישה בעבר, הרי שחלק מהרווח הזה ייוחס כאילו נוצר מיום 1.1.2014 (למרות שבפועל דווקא בתקופה זו חלה ירידת מחיר).
 
מכל מקום, היות והחישוב הוא ליניארי, הרי שחשוב לשים לב כי ככל שהמכירה תעשה בסמוך לאחר 1.1.14 ומנגד מועד הרכישה בעבר הינו לפני שנים רבות יותר, כך יווצר מצב שהדירה תימכר (כמעט) בפטור מלא, שכן החלק הגדול של הרווח נצבר לפני 1.1.14 ואינו חייב במס כלל.
לפיכך, בפועל בחלק ניכר מהמקרים "שיעור המס המוטב" משמעו כמעט פטור מלא. כך שהחוק לא כל כך "מזיק" לבעלי הדירות. 
 
יתרה מכך, חשוב לזכור, כי בניגוד לפטור המוחלט שניתן עפ"י חוק הקודם רק על דירה אחת כל 4 שנים, הרי שעפ"י החוק החדש, גם מי שאינו זכאי כלל לפטור בגין מכירת דירת מגורים (כי ניצל אותו כבר בעבר), יכול עדין להנות משיעור המס המוטב, ופרקטית לקבל כמעט פטור מלא.
 
ולא רק זו, אלא, שמסלול שיעור המס המוטב אינו קובע הגבלה ביחס למספר הדירות שניתן למכור (יוער כי בתקופת המעבר, היינו עד סוף 2017, כן קיימת מגבלות ביחס לכמות הדירות שניתן למכור במסלול שיעור מס מוטב. עם זאת, החל מ-2018 אין כל הגבלה!!)
 
כל הנ"ל יוצרים סיטואציה לפיה במקרים רבים, בעיקר לבעלי מספר דירות, החוק החדש דווקא יוצר הזדמנות למכור מספר רב של נכסים על פני תקופה קצרה ולשלם הרבה פחות מיסים מאשר בעבר.
 
בנוסף לנ"ל, אחת ההזדמנויות הכי גדולות לחסכון במס עפ"י החוק החדש נוצרה במקרה של מכירת דירת מגורים שכוללת גם זכויות בניה בלתי מנוצלות:
 
בהתאם להוראות החוק, כאשר מתבצעת מכירה של דירת מגורים הכוללת גם זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, תבצע רשות המסים "פיצול" של התמורה בעסקה.
זאת, כיוון שמבחינה עקרונית התמורה בעסקה כוללת שני מרכיבים:
 
א.      מרכיב דירת המגורים הקיימת, שבגינה ניתן להנות משיעור מס מוטב (שכפי שהוצג לעיל בד"כ מביא למס אפקטיבי נמוך מאוד).
ב.      מרכיב זכויות הבניה שטרם נוצלו, לגביהן לא חל פטור ולא חל שיעור מס מוטב ויש לשלם בגינן מס מלא.
ברור שבמקרה שכזה, ככול שהמוכר יוכיח כי מרכיב דירת המגורים הקיימת הינו בשווי גבוה יותר, כך ניתן יהיה לצמצם את גובה המס. 
חשוב לזכור, כי קיימות דרכים רבות להתמודד עם סוגית שווי "דירת המגורים המזכה" ו/או שווי זכויות הבניה הנוספות, באמצעות חוות דעת שמאי ראוייה מטעם המוכר, ובמידת הצורך, ראוי גם לנהל השגות ועררים בהיבטים כלכליים אלה, במטרה לצמצם את גובה החבות במס.
 
בהקשר לכך נזכיר את דברי כב' השופטת דורנר בהלכת פאולה כרמל (עא 8244/02):
 
"... אין מנוס מעריכת שומות ספציפיות, שיענו על השאלה מהי התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבניה שלא נוצלו".  
 
את השומה ניתן להגיש לרשות המיסים, במתכונת "חוות דעת מומחה" של שמאי מקרקעין.
חוות דעת המומחה מחייבת את הרשות ונטל הראייה לסתירת חוות הדעת מונח על כתפי הרשות.
(ראו דברי כב' השופט א.א. לוי בעא 8244/02)
                                                                                            
בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.
ליצירת קשר יש ללחוץ על קישור זה ולמלא את הפרטים, ניתן גם ליצור עימנו קשר בטל':  03-6243770

ידוע לך על בעלי עסקים או ארגונים שהמידע הזה עשוי לעניין אותם?
הם ודאי יודו לך אם יקבלו קישור הרשמה למגזין החודשי שלנו.


 הרשם עכשיו למג​זין שלנו וקבל:
 מאמרים מקצועיים מקוצרים
 הנחיות להפחתת מיסים והטלים
 טיפים להצלחה בהשקעות נדל"ן
דואר אלקטרוני:*
שם פרטי:*