אהוד המאירי ושות' - איך להפחית היטל השבחה מראש כבר בשלב יזום תכנית
דף הבית >> מאמרים מקצועיים >> איך להפחית היטל השבחה מראש כבר בשלב יזום תכנית
 
הפחתת היטל השבחה  - טיפול מונע כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר
כידוע, היטל השבחה הינו אחד ממיסי הנדל"ן הכבדים ביותר, אך ניתן לבצע "תכנון מס" נכון מראש עוד בתחילת הכנת התב"ע.
מנסיוננו הרב בליווי ערעורים על שומות היטל השבחה, ראינו כי לעיתים, די היה בעריכת שינויים קלים בלבד בתב"ע בשלב הכנתה, על מנת לחסוך כסף רב לבעלים ! אולם, ברגע שהתב"ע אושרה במתכונתה – ידינו כבר היו כבולות.
לכן, חשוב מאוד להכין מראש את התב"ע, באופן שיווצר היטל השבחה מינימלי.
במאמר זה נציין מספר "מוקשים" אליהם כדאי לשים לב כיזם/בעל קרקע בעת הכנת תב"ע חדשה:
 
1.  שטחי שירות
 
תמיד כדאי לקבוע את היקף שטחי השירות עפ"י הדרוש והאופטימום הכלכלי, ולא מעבר לכך (גם אם ועדת התכנון מוכנה לאשר יותר) – "כל המוסיף גורע".
נניח, כי ההיקף הדרוש אותו מתכוון היזם לנצל הינו 20% בלבד מכלל השטח העיקרי ובתב"ע החדשה ניתן לאשר עד 35%.
לא לעשות זאת ! לא לבקש יותר מ- 20%.
במידה ויאושרו 35%, היזם עלול לשלם היטל השבחה גם עבור שטחי השירות העודפים, אפילו אם אינו מתכוון לבנות אותם (בעת מכירת הנכס בעתיד).
זכרו, בעת הדיון בעתיד בנושא היטל ההשבחה, בד"כ אחת הטענות של השמאי מטעם הועדה המקומית תהא, כי אילו היזם היה חושב באמת שאין לשטחים העודפים ערך כלשהו מבחינתו, אזי מדוע טרח לבקש מהועדה לאשר אותם בתב"ע מלכתחילה.
 
 
2. הגדרת "מצב תכנוני קיים"
 
חשוב ביותר להגדיר בתקנון התב"ע, בצורה מפורטת מאוד, מהם היקפי הבניה וסוגי השימושים המותרים עפ"י התוכניות שבתוקף כיום, דהיינו, מה ניתן לבנות ולעשות ב"מצב קיים".
במידה והתכניות שמהוות את ה"מצב הקיים" אושרו כולן לפני שהנכס נרכש על ידכם, או לפני יום 1.7.1975 (מועד קובע עפ"י החוק), אזי ה"מצב הקיים" ישמש בעתיד כבסיס להשוואה מול ה"מצב החדש", אשר על פיו תחושב ההשבחה.
 
מדוע זה חשוב כל כך ?
פעמים רבות, בעיקר בתכניות שאושרו לפני זמן רב, קיימת אי בהירות לגבי פרשנות הוראות התכנית.
דבר זה נוגע גם לעניינים בסיסיים מאוד, כגון: היקף זכויות בניה, מספר קומות, היקף שטחי שירות ועוד.
מטבע הדברים, כאשר בעתיד תעלה שאלת גובה היטל ההשבחה ותדרש השוואה ל"מצב הקיים" עפ"י אותן תכניות – הועדה המקומית תנסה להציג פרשנות לטובתה, על פיה ב"מצב הקיים" היקף הבניה והשימושים היה מצומצם יחסית ולפיכך קיימת השבחה גבוהה.
לכן, במידה ואי הבהירות תנוסח כבר בשלב הראשוני, בתקנון התב"ע החדשה, בצורה מחייבת וחד משמעית לטובתכם - הרי שחסכתם כך בוודאות הרבה מאוד כסף ! הן בגין צמצום היטל ההשבחה הצפוי, והן בגין המנעות בעתיד מניהול ויכוח ארוך שעלול להיות מוכרע רק בביהמ"ש.
 
לכאורה עולות כאן שתי שאלות:
 
א.      אם בעתיד הועדה המקומית תפרש את התכניות ב"מצב הקיים" לטובתה, מדוע היום היא תסכים לפרשנות אחרת ?
ב.      אם היא אכן תסכים לפרשנות, אז בשביל מה ליצור את הויכוח כבר כיום ?
 
התשובה לשאלות אלו פשוטה:
 
בעתיד, הויכוח יתנהל מול שמאי המקרקעין מטעם הועדה המקומית, מול היועץ המשפטי של הועדה ומול פקידי הועדה הממונים על נושא היטל השבחה. כל אותם גורמים אוחזים באינטרס אחד ויחיד – הגדלת גובה היטל ההשבחה (בכפוף לפרשנות המשפטית הרצוייה).
אולם כיום, בתחילת התהליך, הגורמים בועדה המקומית האמונים על קידום התכנית הינם מהנדס העיר ואנשי התכנון המקצועיים (תוך הנחיות מסויימות מהיועץ המשפטי של הועדה). כל אותם גורמים פועלים במטרה מרכזית אחת והיא - קידום התב"ע.
לכן, דווקא כיום הצגת "מצב קיים" הכולל היקף בניה ושימושים נרחב, משרת את אינטרס הועדה המקומית. שהרי, ככול שהשינוי בין שני מצבי התכנון יהא קטן יותר, כך יוכלו לאשר אותו בקלות רבה יותר ללא התנגדויות רבות בועדה המחוזית (מצידה או מצד גורמים אחרים).
כמו כן, המציאות מלמדת, כי כמו בכל מערכת ציבורית - עקב אופי המערכת, ריבוי בעלי התפקידים וליקויים בתיאום עמדות, בד"כ אנשי הועדה המקומית שעוסקים בקידום התב"ע החדשה ובפרשנות ה"מצב הקיים" כיום, אינם מודעים להשלכות של מעשיהם לעניין גובה היטל ההשבחה שידרש רק בעתיד הרחוק.
 
 
3. כתב שיפוי לועדה המקומית בגין תביעות פיצויים לפי סעיף 197
 
כידוע, ועדות התכנון דורשות בד"כ מיזם לתת כתב שיפוי, לפיו הוא מתחייב לממן את הפיצויים שישולמו ע"י הועדה לתובעים שונים, אם בעתיד יוגשו תביעות בגין פגיעה תכנונית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
טענות רבות הועלו מצד יזמים בנושא זה, לפיו אין צדק כי הם ישאו גם בתשלום הפיצויים וגם בתשלום מלוא היטל ההשבחה (שנועד לכאורה למימון אותם פיצויים).
אולם, נכון להיום עדין המנהג האמור קיים.
 
לכן, נציע בשלב זה לבצע פעולה קטנה אך חשובה ביותר שיתכן ותוכל להוות מעין "תעודת ביטוח" חלקית ליזם כנגד אותה התחייבות.
 
אם הועדה אכן דורשת כתב שיפוי כתנאי לאישור התב"ע, חשוב ביותר להכניס סעיף מפורש בתקנון התב"ע בו מצויין כי היזם יתן כתב שיפוי לועדה המקומית.
 
מה זה משנה ?
 
ברגע שנושא כתב השיפוי יופיע בתקנון התב"ע, התחייבות היזם הופכת להיות חלק בלתי נפרד מהוראות התב"ע. דהיינו, ההתחייבות כבר נובעת מהתב"ע עצמה ולא מ"סתם הסכם" חיצוני שנערך בין שני גופים כלשהם -  חב' יזמית x מול רשות מקומית y.
 
אז מה ההבדל ?
 
כידוע, עפ"י החוק, בעת חישוב גובה היטל ההשבחה, יש להביא בחשבון ולשקול את כל האלמנטים המופיעים בתב"ע שמשפיעים על שווי הנכס – גם את אלה שמשביחים וגם את אלה שפוגעים, כאשר תוצאת ה"מאזן" היא הרלבנטית. (דוגמא ידועה לגורם פוגע, הינה דרישת מרתפי חניה עפ"י תב"ע הגוררים לעיתים עלויות בניה בלתי מכוסות שבד"כ מקוזזות מההשבחה).
לכן, במידה ונושא כתב השיפוי, שפוגע ביזם ויוצר חיוב עתידי בלתי ידוע לגביו, יהווה חלק מהוראות התב"ע -ניתן יהיה לטעון שצריך לקזז במלואו את אמדן תשלומי הפיצוי הצפויים משווי המקרקעין ב"מצב החדש".
ע"י כך עשוי היזם "לממן" לעצמו כמחצית מתשלום הפיצויים.
(היבט זה נקבע גם בע"א 2338/09 צבי אברמוביץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו)
 
ה"טיפים" שציינו  במאמר זה הם קצה קצהו של הקרחון.
קיימים היבטים רבים מאוד שכדאי לתת להם את הדעת ורק ניתוח מעמיק של כל מסמכי תב"ע ספציפית (התקנון, התשריט והנספחים), ע"י שמאי מקרקעין המומחה לנושאי היטל השבחה, יביא לתוצאות רצויות.
זכרו, אסור להגיע למצב בו תאושר תב"ע ביוזמתכם מבלי לתת מראש את הדעת לנושא היטל ההשבחה הצפוי. 
     
 
על מנת להערך מראש, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, לשם סקירת התכניות שהועדה המקומית או אתם מקדמים כיום. יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.
ליצירת קשר יש ללחוץ על קישור זה ולמלא את הפרטים, ניתן גם ליצור עימנו קשר בטל':  03-6243770
איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
 
    המשך לקרוא  
שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב"ע כוללת מתחמים ל"איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו נערכת "טבלת הקצאות ואיזון"
 
    המשך לקרוא  

אנרגיה סולארית בשוק ההון בישראל

חברת החשמל היא מונופול וההכנסות והרווחים שלה גדלים ככל שהשימוש בחשמל גדל. אידך, בשנים האחרונות הביקוש לחשמל הולך וגדל בכ-4% מדי שנה ומתקרב מאוד לגבול העליון של כושר הייצור של חברת החשמל. כך שייצור...
 
    המשך לקרוא  

איך להפחית היטל השבחה בעשרות אחוזים...

 
    המשך לקרוא  
הפחתת היטל השבחה ב-100%

הפחתת היטל השבחה ב-100%

לאחרונה, קיימת תופעה בקרב ועדות מקומיות, לדרוש תשלום היטל השבחה מהבעלים, בניגוד להוראות החוק. הדבר נובע מפרשנויות חוק מאוד "יצירתיות" של אותן ועדות מקומיות, שמנסות בכל כוחן לחייב עבור היטל השבחה
 
    המשך לקרוא  
מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: 

ידוע לך על בעלי עסקים או ארגונים שהמידע הזה עשוי לעניין אותם?
הם ודאי יודו לך אם יקבלו קישור הרשמה למגזין החודשי שלנו.

אדריכל המכין תכנית בנין עיר (תב"ע) חדשה, עבור יזם, פועל בדרך כלל במטרה לנצל את הקרקע ולהגדיל את ערכה עד למקסימום האפשרי, במגבלות שמציבות הרשויות השונות. אולם, התמקדות ב"מטרת-על" זו בלבד אינה מספיקה ועלולה להביא בעתיד לבזבוז מיותר של כסף.
 רבים מהיזמים נוטים לשכוח, כי התב"ע מהווה גם את המסמך המחייב היחיד, שיוצר בסופו של תהליך, חיוב חדש בהיטל השבחה ואשר על פיו יחושב סכום ההיטל – כל מילה, סימון, מגבלה, או הטבה כלשהם בתב"ע, יכולים לבוא לידי ביטוי בשומת היטל ההשבחה שתערך בעתיד ע"י שמאי מקרקעין.
הבהרה:
אין במידע שבמאמר או בכל חלק ממנו כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי בכל הקשור למאמר, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במאמר או בכל חלק ממנו היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מגורם מוסמך לפני נקיטה בכל פעולה או מחדל המסתמכים על הנאמר במאמר.

 הרשם עכשיו למג​זין שלנו וקבל:
 מאמרים מקצועיים מקוצרים
 הנחיות להפחתת מיסים והטלים
 טיפים להצלחה בהשקעות נדל"ן
דואר אלקטרוני:*
שם פרטי:*