אהוד המאירי ושות' - איחוד וחלוקה
איחוד וחלוקה

מהו איחוד וחלוקה של שטחים? מה יכולות להיות הסיבות לאיחוד, מהם שלבי התוכנית ואיך מתבצע תהליך החלוקה מחדש?

במסגרת הסדרה של תכנון ובנייה בישראל, איחוד וחלוקה מחדש הוא תהליך יישום של תוכנית מפורטת או תוכנית מתאר מקומית הנוגעת לאיחוד מגרשים סמוכים וחלוקה שלהם (לאחר האיחוד) לפי התוכנית החדשה, כדי לאפשר פיתוח של השטח וניצול מרבי שלו לטובת הבעלים והציבור.

איחוד וחלוקה – סיבות אפשריות
יש כמה סיבות שבגללן צריך לבצע את התהליך, והן:
1. תכנון מחדש של שטח כלשהו הרבה פעמית מחייב יצירה של חלקות רישום חדשות שתואמות את
    התכנון החדש, כדי לאפשר הפרשה של שטחים לצרכים ציבוריים ולשמור על חלוקה הוגנת בין הבעלים
   של הקרקע. אם יש כמה מגרשים, והרשות המקומית או בעלי הזכויות בקרקע מעוניינים לנצל אותה
   בצורה הכי אפקטיבית. כשיש תהליך התחדשות עירונית או אם מתבצעת התארגנות עצמאית של בעלי
   הזכויות בקרקע על מנת להביא לשיפור והשבחה של הנכסים, כמו שקורה בפינוי בינוי.
2. לוועדה המקומית לתכנון ובנייה יש סמכות לאשר תהליך איחוד וחלוקה מחדש ולכפות אותו על בעלי
    הזכויות בקרקע אם יש שני בעלים או יותר והם אינם מצליחים להגיע להסכם לגבי אופן התכנון.
    התערבות הוועדה מונעת חוסר הסכמה ביניהם שעלול להביא לקיפאון.
3. התארגנות עצמאית של כל בעלי הזכויות בקרקע צריכה להגיע להסכמה בין כל המעורבים, כך שתהליך
    האיחוד והחלוקה מחדש חייב להיות בהסכמה שלהם.

שלבי תוכנית איחוד וחלוקה
בשלב הראשון יוצרים איחוד כפוי בין כל בעלי הזכויות בקרקע.
לאחר מכן יתוכנן מחדש השטח המאוחד.
ולבסוף, מפרקים את האיחוד ומחלקים את השטח בין כל בעלי הזכויות.

נקודות עיקריות בתהליך האיחוד
-          המגרש החדש צריך להיות כמה שיותר קרוב למקומו המקורי לפני שנכפה האיחוד.
-          השווי היחסי של המגרש החדש יהיה זהה לשווי של המגרש הישן.
-          בעל חלקה שהשווי היחסי שלה גבוה לעומת החלקות האחרות, ובהשוואה למה שהיה לפני תהליך              האיחוד והחלוקה, יצטרך לשלם תשלומי איזון לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

שחזור זכויות
תהליך איחוד וחלוקה מעלה סוגיה מעניינת ומהותית, והיא נוגעת לשחזור זכויות ותוקף ההבטחות השלטוניות שניתנו לבעלי הזכויות בקרקע.
עד לא מזמן, הפרקטיקה הזו הייתה נהוגה כדרך יעילה לפצות את בעלי הזכויות במקרקעין, שנוצרה להם פגיעה בעקבות הפקעה של חלק מהמקרקעין שלהם או עקב אישור של תוכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין בצורה שפגעה בבעלים.
פעמים רבות נדחו בקשות לפיצויים מצד בעלי הזכויות בקרקע בטענה שהם לא נפגעו כלל מהתהליך. אם כן, הרבה בעלי זכויות וויתרו על תביעות לפיצוי בגלל הבטחות שלטוניות, והיום הם נמצאים בחוסר וודאות משפטית.
מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: 
איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

איך ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה

18/02/2017 22:08:00
עפ"י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.
המשך לקרוא »
שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

שינוי יעוד קרקע - 7 תמרורי אזהרה

18/02/2017 20:40:00
כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב"ע כוללת מתחמים ל"איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו נערכת "טבלת הקצאות ואיזון"
המשך לקרוא »

אנרגיה סולארית בשוק ההון בישראל

18/02/2017 21:39:00
חברת החשמל היא מונופול וההכנסות והרווחים שלה גדלים ככל שהשימוש בחשמל גדל. אידך, בשנים האחרונות הביקוש לחשמל הולך וגדל בכ-4% מדי שנה ומתקרב מאוד לגבול העליון של כושר הייצור של חברת החשמל. כך שייצור...
המשך לקרוא »

לא נמאס לך "לתרום" כל חודש את הכסף שלך לעיריה ?
צפו בסרטון, הרשמו חינם לסדרת הדרכות אונליין ותגלו מה שהעיריה לא רוצה שתדעו...

יש לך עסק בבעלותך?  על סודות הארנונה כבר שמעת?

דואר אלקטרוני:*
שם פרטי:*